マンション投資は家賃収入が不労所得になるので、30代から40代のサラリーマンに非常に注目されています。
但し、安易に手を出すと空室のリスクや修繕費のリスクといった問題に対応できずに運用を失敗しているケースも少なくありません。
マンション投資が順調か、テコ入れが必要かを示す判断材料のひとつとして、k%を使ってレバレッジが有効に働いているかを分析する手法を紹介します。
K%を利用したレバレッジ効果の有効性を計る計算
マンション投資を行う際にメリットの一つとして、少額の資金から銀行等の融資を受けて資金運用が始められるという点があります。
自分の資金以上の運用をレバレッジ（てこ）といいます
しかし、融資を受けるときには借りたお金に利息をつけて返済しないといけません。
利息をつけてお金を返す以上の投資利益がないとマンション投資は失敗だったという事になります。
そこで出てくるのがローンコンスタント＝k%です。
K%とは、銀行がお金を貸すことで得る利回りの事です。
①ｋ％を算出する計算方法
年間の返済額÷ローン残高×100＝k％
ローン残高は、毎月下がっていくわけですからK%も変動があります。
これで、銀行の投資利回りが分かりました。
②総収益率を算出する計算方法
次に、投資したマンションの利回りを計算します。
営業利益（年間の家賃収入から運営費や固定資産税を引いた利益）÷（購入代金＋諸経費）×100＝マンションの利回り（総収益率）
でマンションの利回りが算出できます。
これで、マンションの利回りと銀行の投資利回りが算出出来ました。
③総収益率とk%の差でレバレッジ効果を判断する。
総収益率-(マイナス)k％＝正ならばマンションの収益率が銀行の投資利回りを上回っているために投資として問題なし（レバレッジが効いている）と言えます。
逆に
総収益率-(マイナス)k％＝負ならばマンションの収益率が銀行の投資利回りを下回っているために投資として問題あり（レバレッジが効いていない）と言えます。
マンション投資を検討されている方には非常に重要な指針です。
実際にk%を使って比較してみる。
では実際にk%を使って具体的に計算していきましょう。
物件Aの場合
・営業利益 80万円
・購入金額 1,000万円
・年間の返済額 60万円
・マンション購入にかかった諸経費 100万円
1.物件Aの「K%」を算出します。
年間の返済額60万円÷ローン残高（購入金額）1,000万円×100＝6.0%
K%=6.0%
2.物件Aの「総収益率」を算出します。
営業利益80万円÷購入代金＋諸経費（1,000万円＋100万円）×100＝7.3%
総収益率＝7.3%
これで2つの指標が分かりました。
3.レバレッジの判断
総収益率ｰK%
7.3%-6.0%＝1.3%>０ですので、
物件Aはレバレッジが効いている。（投資適格）と分析されます。
次に物件Ｂを見てみましょう。
物件Bの場合
・営業利益 92万円
・購入金額 1,400万円
・年間の返済額 85万円
・マンション購入にかかった諸経費 140万円
1.物件BのK%を算出します。
年間の返済額85万円÷ローン残高（購入金額）1,400万円×100=6.0%
K%=6.0%（物件Aと同じになりました。）
2.物件Bの総収益率を算出します。
営業利益92万円÷購入代金＋諸経費（1,400万円＋140万円）×100＝5.9%
総収益率＝5.9%
これで2つの指標が分かりました。
3.レバレッジの判断
総収益率ｰK%
5.9%-6.0%＝-0.1%<０ですので、
物件Bはレバレッジが効いていない。（投資不適格）と分析されます。
物件Bの方が営業利益は高いのですが、年間の返済額や購入諸費用まで含めて計算すると、投資適格物件は
物件Aというのが分かります。
この様にして分析を行うのです。
レバレッジを効かせすぎても問題、債務返済とのバランスにも注意が必要
返済期間を延ばして年間の返済額を減らせばk％は下がります。
これによりレバレッジを効かせることも出来ます。
但し、年間返済額を減らせばローン残高の減りが少なくなり、返済期間も延びます。
今後も同じ家賃収入を保つ保証はなく老朽化によりる家賃の値下げもやむをえなくなります。
家賃は下がりローン残高はあまり減らないとなれば収入における支出の割合が増えていきますので後々のリスクとなります。
返済倍率で安全性を把握する。
返済倍率とは銀行への返済余力を見る指標です。
営業利益÷年間返済額＝返済倍率
となります。
営業利益が返済額の1.3倍以上を目安としています。
実際に返済倍率で比較してみる。
先程レバレッジを分析するために比較した物件A,Bの返済倍率を比較してみましょう。
・営業利益 80万円
・購入金額 1,000万円
・年間の返済額 60万円
・マンション購入にかかった諸経費 100万円
・営業利益 92万円
・購入金額 1,400万円
・年間の返済額 85万円
・マンション購入にかかった諸経費 140万円
まずは物件Aの返済倍率を調べます。
営業利益÷年間返済額＝返済倍率
80万円÷60万円＝1.33倍
物件Aの返済倍率は1.33倍
次に物件Bの返済倍率を調べます。
営業利益÷年間返済額＝返済倍率
92万円÷85万円＝1.08倍
物件Ｂの返済倍率は1.08倍
となり返済余力があるのは物件Aだという事が分かります。
1.3倍以上を基準とするとより物件Aへの投資は成功する可能性が高いと言えます。
この様に単純に営業利益の大小だけでは判断していたら、多くの誤算を招くことになるので
コストや返済にも目を向けた分析が必要です。
各指標を参考に健全なマンション投資を行いましょう
安直な投資判断よりもこのような指標を利用して判断した方か成功する可能性は大きく高まります。
家賃収入で返済のあてがあるのか？どこまで返済の余力があるのかを自分なりに把握しておくは大事です。
多くの人は、家賃がどれだけ入ってくるかの収入面で判断しがちですが、出口戦略をしっかりと見極めておく事。
これがマンション投資には必要不可欠です。
